상가 임대차 계약이나 상가 재계약 체결 경험이 없거나 자세하게 모르는 경우가 많다. 그도 그럴 것이 정부의 국가통계포털에서 제공한 자료 등에 따르면 2019년 12월 기준으로 대한민국 자영업자수가 543만 명으로 집계되었다. 자영업이 차지하는 전체 취업자 비중은 약 23% 수준으로 국내 취업자 중 4명 중 1명은 자영업자인 것으로 나타났다. 자영업자 중에는 운수업 등 자영업자도 있겠지만, 그중 상당수 상가 건물에서 사업장을 운영하는 자영업자이다. 창업을 시작하는 나이가 점점 낮아지고 있으니, 계약에 대해 첫 경험도 많기 때문에 계약에 막연한 부담과 걱정이 있는 것이다. 생소한 법률 용어들도 부담스럽다. 오늘은 상가건물 임대차 계약서의 내용과 양식에 대해 이야기한다.
상가건물 임대차 재계약 시에도 계약서를 작성하는가
묵시적 갱신으로 계약서 체결을 하지 않는 경우도 있지만, 필요하다면 계약서를 체결하는 것이 좋다. 뭐든 확실한 게 좋지 않은가. 앞 서 말한 대로 재계약에 대한 경험도 처음이다 보니, 계약서는 어떻게 준비하고 작성해야 하는지 모르는 경우가 많다. 평소 알고 지내는 공인중개사 사장님께 문의를 해봤다. 여러 케이스가 있는데, 임대인과 임차인 당사자끼리 만나서 계약을 체결하는 방법, 공인중개사 사무실을 찾아가 수수료 또는 일정액의 수고비 식의 비용을 지급하고 진행하는 방법, 임대인 측의 전속 중개사를 통해 체결하는 방법. 최초 계약을 체결했던 중개사 사무실을 통해 체결하는 방법. 이 중 두 번째 방법에 대해서 중개사 사장님이 이런 재미있는 이야기를 해줬다. 얼마 전, 아파트 임차인이 재계약을 위해서 아파트와 가까운 거리에 있는 이 중개소에 문을 열고 들어왔다고 한다. 다짜고짜, 10만 원 줄 테니 계약서 좀 써달라고 했다고 한다. 사실, 스스로 그물에 걸려든 손님이기 때문에 해줄 수 있는 것이지만 기분 상해서 하지 않았다고 한다. 그러면서, 그 깟 10만 원 받지 않고도 써줄 수 있고 고객 확보한다고 생각해도 그 정도의 시간과 공수는 나쁘지 않지만 해주지 않았다고 한다. 역시나 AI가 판을 쳐도 사람끼리 부대끼며 사는 세상, 태도가 9할이다. 이 사장님은 문방구 가서 계약서 사서 둘이 직접 하던지 다른 곳에 가서 알아보라고 했다고 한다. 아 다리고 어 다르다. 사장님, 요만 저만해서 시간도 촉박하고 주변에 물어보니 친철한 사무실이라고 해서 찾아왔다고 인사하며 박카스 한 박스라도 들고 갔더라면 어땠을까. 물론, 이 사장님이 까칠한 성향일 수 도 있겠지만 내가 중개사라도 저런 전개였다면, 유쾌한 업무 건은 아닐 것 같다는 공감이 들었다. 혹시, 이 방법으로 진행할 사람들은 참고하였으면 한다. 말 한마디에 천냥 빚도 갚는다. 이 사장님이 말하길 그깟 10만 원에 내 업을 하대 받고 싶지 않았다고 한다. 그리고, 대부분 문제없지만, 도장 잘못 찍어줘서 중개사도 피해를 볼 수 있는 부담도 있기 때문이란다. 적절한 타이밍에 수고비 금액에 대해 조심히 이야기한다면, 안전하고 저렴하고 신속하게 처리할 수 있겠다는 생각이 든다. 다음 방법으로 임대인의 전속 중개사에서 진행하는 방법이다. 사실, 이것은 상황에 따라 그다지 반가운 일은 아닐 수 있다. 수수료를 세이브할 수 있는데, 이미 정해져 있는 수수료로 비용이 발생될 수 있기에 아까울 수 있는 것이다. 그렇다고, 임대인이 요구하는데 거부하기도 쉬운 문제는 아니다. 임대인은 왜 전속 부동산에서 하려고 할까? 귀찮아서이다. 그런데 요즘에 임대인도 임차인도 점점 젊어지고 있기 때문에 잘 협의해서 1:1 직접 계약을 체결하는 것이 금전적인 부분에서는 좋을 것 같다.
상가건물 임대차 계약 체결 시 법의 보호를 받기 위한 중요사항
계약 체결 시 꼭 확인한다. 첫 번째, 당사자 확인, 권리순위관계 확인, 중개대상물 확인설명서 확인이다. 신분증, 등기부등본 통해 당사자가 맞는지, 적법한 임대 임차권한이 있는지 확인하다. 대리인과 계약 체결 시 위임장과 대리인 신분증을 확인하고 임대인 또는 임차인과 직접 현장에서 통화하여 확인하여야 한다. 보증금은 가급적 임대인 명의 계좌를 정확히 확인하고 직접 송금한다. 중개대상물 확인. 설명서에 누락된 것은 없는지, 내용은 정확한지 확인하고 서명한다. 이는 중개사를 통해 진행할 경우, 중개사가 준비하여야 한다. 두 번째, 대항력 및 우선변제권 확보이다. 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있고 환산보증금을 초과하지 않는 임대차의 경우 계약서에 확정일자까지 받으면, 후순위권리자나 그 밖의 채권자엑 우선하여 변제받을 수 있다. 특히, 임차인은 최대한 신속하게 사업자등록과 확정일자를 받아야 한다. 또한 상가건물의 점유와 사업자등록은 임대차기간 중 계속 유지하여야 한다. 미납국세와 확정일자 현황은 임대인 동의를 받아 임차인이 관할 세무서에서 확인할 수 있다. 세금 체납으로 상가가 경공매로 넘어갈 수 있기 때문이다.
상가건물 임대차 표준계약서 내용과 양식
상가건물 임대차 표준계약서는 법무부 홈페이지에 쉽게 찾아 사용할 수 있다. 이 표준계약서는 법무부에서 국토교통부, 서울시, 중소기업청 및 학계 전문가와 함께 민법, 상가건물 임대차보호법, 공인중개사법 등 관계법령에 근거하여 만들었다고 하니, 법의 보호 안에서 안전하게 사용할 수 있겠다. 재계약서에 대한 별도 양식은 없다. 이 표준계약서에 변경된 기간과 임차 조건, 그리고 필요한 특약사항을 기재하여 사용하면 그것이 곧 계약이고 재계약이다. 법무부 홈페이지에는 상가건물 임대차보호법 개정판과 입법예고문, 일부개정법률안 등 다양한 정보를 찾아서 볼 수 있다. 상가건물 임대차계약이 지속적으로 필요하다면 수시로 내용을 확인하는 것도 도움이 될 것이다. 다음의 링크로 접속하면 바로 해당 페이지로 연결된다. 단, 최신 개정판인지 대한 검증 등 실제 사용 전에는 꼭 스스로 하여야 한다. https://www.moj.go.kr/moj/316/subview.do 이 글을 보는 모든 임차인들이 모두 부자가 되어, 임대인이 되는 그날을 마음으로 응원한다. 나도 임대인 되고 싶다.
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