유동인구가 많고 매출이 높은 상권의 주요 입지인 곳은 권리금이 보증금보다 많음은 물론 10억이 넘는 권리금이 형성된 곳도 있다. 권리금 산정기준과 보호 등에 대해 정해진 법률이 없는 상태라 당사자 간 흥정에 따라 권리금액이 달라질 수밖에 없다. 여기서 중요한 것은, 받는 사람은 많이 받기 원하고 주는 사람은 한 푼이라도 적게 지급하고 싶은 게 당연한 상황이다. 쉽지만은 않은 계약인 것이다. 권리계약을 진행함에 있어서 주의사항과 참고사례들을 이야기해본다. 권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 '2022 권리금 통계'에 따르면 15년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 위한 법률상담이 400여 건을 넘는 것으로 집계되었다고 하니, 이런 일이 나의 일이 되지 않을 것이라고 장담해서는 안된다. 권리금계약 시 주의사항 먼저 알아보자.
첫 번째 주의사항
해당 상가건물이 앞으로 얼마나 오랜 기간 동안 철거 이슈가 없이 유지되는지 꼭 확인을 하여야 한다. 재개발로 인해서 철거해야 할 경우, 권리금을 누구에게 받고 나올 것인가. 또는, 건물이 오래되고 하자가 있는 건물일 경우, 안정상의 이유로 철거를 해야 하는 경우에 임차인이 무작정 버티고 있을 수 있지 못한다.이 이유로 계약 체결 전에 계약기간 중 건물 리모델링이나 재건축 등의 계획이 없는지 확인하여야 한다. 만약, 임대인인 사전에 통지하고 계약을 체결할 경우, 권리금 관련한 요구를 하기에도 누구에게 보호를 받기도 어려운 상황들이 생긴다. 물론, 임대인과 임차인은 계약 체결 당시에 계약서상에 이러한 내용들을 특약을 넣어야 한다. 그러나, 특약에 있다 하더라도 중요하게 생각하지 않고 넘겼다가 이런 상황이 발생되는 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 요구하는 게 쉽지 않다. 물론, 사전에 그런 통보나 합의가 없었다면 임대인은 임차인을 내보낼 근거도 없고 권리금 회수기회 보장과 관련한 부분에서도 자유로울 수 없다. 손해보상청구소송을 통해 임대인이 책임을 물어야 한다. 손해배상청구소송은 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤을 경우 상응하는 금액을 배상토록 제기할 수 있는 소송이다. 그러나 앞서 말한 대로 건물의 하자가 있거나 노후 등으로 인해 안전사고가 우려되는 경우에는 건물주가 권리금 회수 기회와 갱신요구권을 거부할 수 있다. 물론, 악의적으로 임대인이 계획에 없던 재건축 통보를 하지 못할 것이다. 건물주는 임차인이 납득할 수 있는 자료와 건물 안전에 대한 결과를 제시하여야 가능할 것이기 때문이다.
두 번째 주의사항
임차인의 위법행위가 없어야 한다. 위법행위는 무엇인가. 계약서상 계약종료의 사유가 될 수 있는 조항들을 살펴보자. 예를 들면 임차인이 3기 이상 임대료를 연체한 이력이 있다던가, 임대인의 동의 없이 임차 공간을 전대를 했다거나 이런 계약 위반은 권리금 회수 기회 박탈은 물론이고 갱신요구권 박탈, 즉시 계약 해지 사유가 될 수 있는 부분이다. 일단, 내가 성실하고 신뢰받는 임차인의 상태여야 나의 권리를 주장할 수 있는 것이다.
세 번째 주의사항
나도 나인데 후속 임차인에게도 문제가 없어야 권리금 거래를 문제없이 할 수 있다. 임차인이 주선한 후속 임차인이 임대인이 평가했을 때 보증금이나 월세를 제대로 지급할 자력이 없어서 임차인으로의 의무를 위반하거나 임대차계약을 유지하기 어려운 사유가 있는 경우에 임대인이 권리금 거래를 거절할 수 있다. 법이 임차인 편에만 있을 수 없다. 가만히 생각해 보면 당연한 부분이다. 갈 사람은 가면 되겠지만, 남겨진 임대인과 후속임차인은 정상적인 계약이 지속 유지되어야 할 터인데, 임대인이 봤을 때 여러 사유와 정황등으로 봤을 때 문제가 우려된다면 당연히 필요한 조치이다. 그러나, 예를 들어 후속임차인의 행색이나 이미지로 평가하는 어처구니없는 일은 없어야 하고, 이 역시 법으로 보호되어 있다. 기존임차인은 후속 임차인의 정보에 관해 법 규정에 따라 건물주에게 소명할 기회가 있다. 소명이라고 하니 민망하고 불쾌한 상황일 수 있겠지만, 내가 임대인이라고 생각해 보면 당연히 필요한 절차라고 생각된다. 문제 생기고 야반도주하고 공실 지속되면, 손해가 막심할 수 있다. 요즘 이자도 부담이고. 생계형 임대인일 경우 상황이 심각해질 수 있다.
네 번째 주의사항
상가건물 임대차보호법 10조 5 제1호와 2호에 해당하는 내용으로, 백화점이나 대형 쇼핑몰 같은 건물에서는 권리금 회수가 불가능하다. 그리고 국가 소유 건물 역시 권리금 회수가 불가능하다. 그러나 전통시장의 경우는 예외적으로 시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따라 권리금 적용대상이다. 시장은 아직도 현금 매출도 많을 것이고, 나도 시장에서 장사를 시작해야 하나 생각이 든다.
다섯 번째 주의사항
임대인이 후속임차인을 대신하여 기존 임차인에게 충분한 보상을 해줬을 경우 임차인이 권리금을 주장하지 못한다. 상임법 제10조에 의하면 '서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우' 임차인의 갱신요구권을 거부할 수 있다고 규정한다. 즉, 갱신요구권 부분에서 충분한 합의는 법적으로 임차인이 스스로 권리금을 포기했다는 의미와 같기 때문이다. 흔치 않지만, 임대인이 특정 브랜드나 임차인을 후속으로 들이고 싶을 경우 본인이 나서서 보상을 하는 등 합의를 진행하여하는 경우가 이 경우가 될 수 있다.
여섯 번째 주의사항
임대차계약을 작성하는 것처럼 권리금계약서를 꼭 작성하자. 권리금계약서를 작성하지 않아 권리금 회수 과정에서 애를 먹을 수 있다. 권리금계약서를 작성하지 않았을 경우, 권리금 금액을 증명하기 어려운 문제, 신규 세입자 주선 여부 증명 문제, 신규 세입자가 계약파기 시 책임소재 여부가 대표적이다. 가장 큰 애를 먹을 수 있는 부분은 임대인의 방해로 권리금 거래가 이뤄지지 않았을 때 그 손해를 입증하기가 어렵다는 것이다. 계약서가 있어야 권리금을 언제 얼마를 지급하기로 하였는지 증명을 할 수 있는데, 구두로만 계약을 할 경우 소송에서 상당히 불리할 수밖에 없다. 그리고, 권리계약 직전에 상대 임차인이 계약을 파기했는데 계약금도 받지 않은 상태에서 계약이 파기된 경우, 내가 받은 손해를 어떻게 증명할 것인가. 누가 믿어줄 것인가.
상가건물 임대차 권리금표준계약서 양식(국토교통부 작성)
권리금계약서 양식도 법무부 홈페이지에서 찾아 사용할 수 있다. 기본 계약서와 마찬가지로 액수와 일자, 계약금 중도금 여부, 잔금 시급 시기 등 정확히 작성하면 된다. 아울러, 필요한 경우 특약조항도 꼼꼼히 체크하고 합의하여 기재해 놓도록 하자. 예를 들면, 이 계약이 끝나고 반경 몇 km 내에서 동일 상호로 영업을 하지 않기로 한다. 동일 업종으로 영업을 하지 않기로 한다 등과 같은 특약이 있는 경우가 있다. 권리금계약서 표준양식은 다음 링크를 참고하되, 법률이 개정되는 경우가 있을 수 있으니 항상 최신 개정판인지 확인하여야 한다. https://www.moj.go.kr/bbs/moj/119/237967/artclView.do
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