모두가 어렵다는 이 시기에 임차한 상가에서의 사업이 다행히 안정적으로 유지가 되고 있는 경우에 현 상가에서의 임대차계약 연장을 고민하게 됩니다. 계약기간 동안 임대인과의 관계가 원만하였고 입지가 좋은 곳이라면 아무래도 연장 계약을 체결하는 것이 좋은 판단일 것입니다. 왜냐하면, 이보다 좋은 입지나 이 정도의 임대인을 다시 만날 확률을 누구도 장담할 수 없기 때문입니다. 임대차 연장 계약 방법과 계약서에 대해 간단히 이야기해보겠습니다.
연장 계약 방법
최초 계약 체결시 계약만기가 도래하기 몇 개월 전에 서면이든 구두로 연장 계약 또는 종료에 대해 의사 표시를 하고 조건에 대한 협의를 하게끔 되어 있을 것입니다. 물론 그렇지 않은 계약도 있겠지만, 이렇게 하는 것이 좋습니다. 여기에 더해, 최초 계약 시 계약서에 몇 개월 전 어느 쪽이든 별도의 의사 표시가 없을 경우, 자동 연장이 되는 내용을 포함시켜 놓으면 더 좋습니다. 이 부분을 전략적으로 활용할 수도 있기 때문입니다. 만약, 임차인이 연장 계약을 희망할 경우, 나는 당신이 아무 말이 없길래 당연히 동일 조건으로 연장 계약이 체결된 것으로 알고 있었다고 할 수 있는 구멍을 만들어 놓는 것이지요. 임대인 역시 사전 의사표시를 해야 하는 시점에 대해서 개인적으로 메모가 되었든 알람이 되었든 꼭 기록을 해놓고 챙기는 것이 필요하겠고요. 참, 이 글에서는 상가임대차보호법 10년 등과 같은 내용을 다루지 않습니다. 그 상황까지 가지 않는 상대적으로 일반적인 상황. 즉, 원만하고 비교적 부드럽고 자연스럽게 체결되는 경우를 다룹니다. 다시 돌아와서, 연장 계약을 희망하는 상황을 기준하여 봅시다. 보통 개인 대 개인의 계약이 많기 때문에 이 상황을 기준한 임차인의 입장입니다. 의사 표시를 해야 하는 시점에 연락을 해야겠지요. 이 부분에서 중요한 것은 임차인이라고 해서 비굴할 필요는 없지만, 만기 시 재계약이 필요할지 모르기 때문에 계약기간 중에 안부인사를 하면서 지내는 것도 좋고 명절에 부담 없는 선물로 이미지를 쌓아놓는 것도 도움이 될 수 있습니다. 임대인 중에는 재테크를 목적으로 하는 생계형 임대인도 있지만, 대부분 경제적으로 어느 정도 여유가 있고 본인 체면에 대한 관리를 중요하게 생각하는 성향들이 있기 때문에 이런 부분들에 대해서 상당히 부담을 느낄 가능성이 있습니다. 다시 말해, 속으로는 임대료 인상을 원하고 있지만 본인이 받은 것에 대한 기억이 부담으로 작용하게 되는 것이죠. 또한, 어차피 임대차계약 역시도 사람 대 사람의 일이기에 감정과 감성이 크게 작용하기도 하기 때문입니다. 그러나, 고수 임대인들은 이런 일들을 차단하고자 선물을 돌려보내는 경우도 있습니다. 자, 다시 돌아와서 연락을 하여 이만저만하여 연락을 하였는데, 사장님 계획이나 의견은 어떠하신지 여쭙고자 연락드렸는데 시간을 좀 내주실 수 있으실까요?라고 대화를 시작해 보죠. 여기서 크게 두 가지 유형을 나뉠 것입니다. 간단히 용건만 말해보시죠라고 하거나 언제 만나서 이야기합시다라고 나뉩니다. 우선, 전화로 바로 용건을 말하라고 할 경우 당황하지 말고 미리 대본을 작성해 놓고 전화를 거는 것을 추천합니다. 우물쭈물하다가 성급하게 본심을 말하는 실수를 할 수 있습니다.
엄연한 계약
서로 밀고 당기기는 필수입니다. 물론, 만나서 미팅을 하게 되는 경우도 마찬가지입니다. 다행히 이야기가 잘 되어, 월세 동결이나 인하의 결과를 얻을 수도 있지만 임대인의 완강한 인상 요구 또는 명도 요구가 있을 수 있기 때문입니다. 인상을 원하는 눈치인지, 공실 발생에 대한 부담이 있는 눈치인지 잘 살펴보면서 필요한 질문과 답변을 하는 것이 필요합니다. 롤플레이식으로 미리 준비하면 큰 도움이 될 것입니다. 그렇다고 무턱대고 눈치 싸움에서 이길 생각만 해서는 절대 불리한 쪽은 임차인입니다. 사전에 충분히 주변 상가 현황이나 공실 상태는 어떠한지, 실제 연장 계약이 불발될 경우 이전할 대안은 있는지 철저하게 조사하고 검토한 후에 전략을 세우는 것이 필요합니다. 자칫 생각지도 못한 최악의 상황이 발생될 수 있다는 생각을 해야 합니다. 한 가지 더 팁은, 첫 통화나 첫 미팅에서 무조건 결론을 내려고 하지 않아야 합니다. 물론, 원하는 결과이거나 그럭저럭 만족할 수준의 조건이라면 빠르게 확답을 받고 계약을 진행하는 것이 맞습니다. 여기서 이야기하는 것은 서로 입장에 대해서만 이야기하면서 핑퐁 게임이 되는 대화가 계속되는 경우를 말합니다. 다음 연락이나 미팅 약속을 하게 되면, 임대인 역시 심적으로 초조해질 수 있습니다. 임차인이 뭔가 믿는 구석이 있는 것 같은데, 나가겠다고 하면 어쩌지... 이런 생각을 할 수 있습니다. 가장 좋은 상황은, 참다못한 임대인이 먼저 연락해 오는 경우도 기대할 수 있습니다. 박사장, 박사장이 전에 이야기 한 조건대로 그냥 연장하는 것으로 합시다. 내가 요즘 워낙 바빠서 오래 고민할 시간이 없어서 그래. 기억해야 합니다. 임대인도 나랑 같은 사람이고 감정을 가진 인간입니다. 막연한 부담은 조금 내려놓는 것이 필요합니다. 당연한 이야기이지만 혹시나 하는 노파심에 한마디 보탭니다. 눈치 싸움이라는 단어로 오해가 있으면 큰 일 납니다. 시종일관 임차인으로의 자세와 예의를 갖추며 쨉을 던지는 것이 중요합니다. 앞에서 이야기했듯이 자칫 감정이 상하게 되면 다 엎어질 수 있습니다. 사람이란 원래 그런 거 아니겠습니까. 공실 좀 나더라도 기분 나빠서 저 사람이랑은 계약하기 싫다고 생각해 버리면 되돌리기가 상당히 어려워집니다. 그 상황이 되어서야 사과를 한 들 이미 늦기도 늦었고 그렇게 해서 되돌린다 한들 오래가기 틀린 것입니다. 자. 아무튼 쉬웠든 어려웠든 연장 계약에 대한 합의가 이뤄졌습니다. 연장계약서를 작성해야 합니다.
연장계약서 작성 방법
대부분 공인중개사를 통해 최초 계약을 진행하는 경우, 임대인이나 임차인의 특별한 요구가 없는 한 표준 계약서를 사용하는 경우가 대부분입니다. 그럴 경우, 연장계약서라고 해서 특별한 것은 없습니다. 제3자가 초등학생이라도 그 서면을 봤을 때 명확한 정보가 확인 이해되고 상호 날인만 정확하게 되어 있으면 되는 것이죠. 연장계약을 진행하는 경우이니, 서로 관계가 나쁘지 않았고 계약기간 동안 임차한 목적물에 하자나 기타 문제가 없었을 것이라고 기준하여 봅니다. 연장계약서에는 연장 계약기간과 연장 계약기간 동안의 임대료 및 기타 금원에 대해 기재하면 됩니다. 계약기간과 임대료 외 계약 조건과 내용은 기존 계약과 동일하게 적용한다는 문구 한 줄 추가하면 좋을 것 같습니다. 혹시, 어느 쪽이든 재계약과 관련한 요구 조건이나 최초 계약 내용과 변경되었으면 하는 부분이 있다면 원만히 합의하여 해당 문구를 특약으로 포함 기재하면 됩니다. 아까운 수수료 지급하지 말고 직접 준비하여 진행해 보는 것도 필요하겠습니다. 장사나 사업이 적성이 맞고 앞으로 더욱더 해나가실 계획이라면, 이런 계약서는 계속 쓰게 될 테니 말입니다. 마지막으로 한 가지 당부드릴 부분은, 재계약을 고민하는 시점에서도 등기사항전부증명서를 조회하여 혹시 임대인의 재정 상황에 심각한 문제가 있진 않는지 확인해 보시길 바랍니다. 그럼, 작게나마 도움이 되셨길 바라며 저는 법률 전문가가 아닌 일반인으로의 경험을 바탕으로 작성한 글인 점 꼭 양지하여 주시기 바랍니다.
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